【公司】万科总裁祝九胜:多元化业务回报不尽如人意 地产业要跳出牛市思维

小编小编 发布时间:2019-09-05 10:06:46 阅读(8354 )

【公司】万科总裁祝九胜:多元化业务回报不尽如人意 地产业要跳出牛市思维

2019年6月28日下午,万科企业股份有限公司(000002.SZ、02202.HK,以下简称“万科”)2018年度股东大会在深圳举行,包括万科董事会主席郁亮、总裁兼首席执行官祝九胜和独立董事刘姝威在内的10位高管出席。

在此次股东大会上,万科高管针对股东提出的分红比例逐渐下降、多元化业务营收情况以及财务费用为何大幅增加等问题进行了解答。

就目前万科集团的多元化业务情况而言,万科总裁兼首席执行官祝九胜坦诚地表示,这些业务的回报水平不尽如人意。此外他还指出,面对不确定性,万科要认清时代、行业和自我,摒弃一切投机、侥幸心理,地产行业要跳出路径依赖和牛市思维。

回应增发H股

今年3月28日,万科完成了今年以来香港资本市场规模最大的一笔新股增发融资。据公告显示,公司完成了2.63亿股H股的私募增发,占增发后A+H总股本的2.33%,融资总额预计为78.1亿港元,此次融资将全部用于归还境外债务,不会用于住宅开发业务。

由于增发股份可能摊薄原股东利益,此次股东大会上,有股东就增发H股的事情向万科管理层提出疑问。

万科董事会秘书朱旭回应称,发行H股是香港市场比较通行的做法,因为万科当年是B转H上市的,在最开始的时候H股占总股本比例只有11.9%,而港交所要求上市公司原则上流通股不能少于25%,万科H股远低于这个比例,这导致万科H股长期处于较低的市值,只有300亿港元左右,为了确保港交所的要求,提高流动性,万科才进行增发,增发H股对股东的摊薄是有限的,后续可以通过利润增长来弥补股东。

祝九胜表示,H股的增发满足国际机构投资者的需求,满足港交所的要求,也有战略层面的考虑,海外业务需要适当地提高H股比例,因为发展海外业务需要运用资金,有时候监管层面也有一定限制,海外所有融资都用于海外业务,会把汇率风险进行对冲。

此外,万科在股东大会文件提出的分红派息方案显示,2018年拟派发现金股息118.11亿元,占公司合并报表中归属母公司股东的净利润比例为34.97%。相比2016年的分红比例41%而言,近两年的分红比例均有所下降。

朱旭指出,万科是A股连续分红时间最长的公司之一,累计分红已达573.6亿元,远远超过二级市场股权融资金额的260亿元,现金派息比为31.4%,分红政策比较稳定,在2018年分红118亿元,比2017年的99亿元增长将近19%,目前基本保持在35%的稳定比例。

祝九胜认为,分红平衡要做到有足够的现金,分红118亿元和138亿元对万科运营层面来说是不构成压力的。另外万科留下未分红现金的ROE(净资产收益率)也在18%到20%之间,虽然不是特别理想的回报率,但还算可以。

值得注意的是,在增发H股加速融资以及分红比例下降的情况下,万科在2018年的财务费用同比增加189.05%,从2017年度的20.75亿元增长至59.98亿元,在公告中解释为“融资规模增加”。

祝九胜表示,针对财务费用大幅增加的问题,公司进行了详细的分析。一是投资方式的变化,比如上海区域的投资是全额保证金存三个月,在这过程中政府是不给任何回报的;二是经营性业务占用了部分资金,部分业务的回报还不理想等。

多元化业务回报不尽如人意

在此次股东大会上,郁亮表示,我们是“三活”:“活下去、活得好、活得久”。

万科对于房地产行业来到白银时代的判断未改变过。此前郁亮曾在2018年业绩会上表示:“白银时代虽然没有黄金时代那么贵,但仍然是贵金属,会维持很长的时间,但转型和变革同样需要很长的时间,等行业到青铜时代的时候再转型就来不及了。”

据了解,万科为了转型,目前公布的业务除了传统的物业开发以外,还包括租赁住宅、商业开发与运营、物流仓储服务、产业办公、冰雪和其他业务。

万科2018年年报显示,报告期内万科物业实现营业收入 98亿元,同比增长 33%;长租公寓业务以青年公寓(“泊寓”)为主要产品线,累计开业6万间;商业地产平台印力集团运营项目逾120个,管理面积近1000万平方米;旗下万纬物流已获取124个项目,可租赁物业的建筑面积约971万平方米。

针对此前备受关注的多元化业务之一“万村计划”,万科相关负责人告诉《中国经营报》记者:“目前‘万村计划’只是暂缓推进新房源的拓展,但是该项目本身已经拿了很多房源,现有的这些房源需要加快推进,让其运营成为可出租状态。”

祝九胜在大会上坦诚地表示,目前多元化业务的回报水平不尽如人意。具体到业务而言,物业板块作为独立的业务是盈利的,回报水平也不错;物流板块布局接近4年时间,也达到了合理的水平,可以覆盖成本;商业板块也基本上达到了同样的水平;但养老、教育等业务还有些差强人意,万科将不断提升相关业务水平。

祝九胜指出,当前经济下行压力并未消除,人口形势面临“少子化”;住宅全面短缺时代已经结束,行业增速放缓;行业集中度上升,头部企业竞争将更加激烈。

未来万科将基于战略,明确发展方向,聚焦主航道,巩固提升基本盘。开发业务是万科的基本盘,2019年开工面积达到3609万平方米,物业服务、住宅租赁的目标是提高经营质量,提高回报水平,商业、物流、冰雪业务都将会有序推进。

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